Eccesso di offerta o eccesso di domanda?

Chiunque voglia investire i propri soldi con profitto è attualmente appassionato di immobili. Questo è anche il caso di vari investitori istituzionali come i fondi pensione. Per esempio, il fondo pensione della Raiffeisenbank sta costruendo uno sviluppo con 60 appartamenti in affitto nella parte occidentale della città di San Gallo. A poche centinaia di metri, si sta costruendo un altro grande complesso con più di 150 appartamenti da 2 a 5,5 stanze. Il cliente è la Cassa pensioni del Cantone di Zurigo (BVK). L'intenzione è ovvia: il reddito da locazione è destinato a generare rendimenti che da tempo sono diventati irraggiungibili con altri prodotti d'investimento.

Appartamenti in controtendenza?
I quartieri ad ovest della città di Gallo vedranno quindi un massiccio aumento del numero di abitanti - se tutti gli appartamenti potranno essere davvero affittati in tempo. Perché da questo punto di vista, le cose non vanno troppo bene in tutta la Svizzera. Anche in altre città e comunità rurali, molti nuovi edifici non sono occupati. Secondo un recente rapporto di mercato del Credit Suisse, circa 72.000 appartamenti sono attualmente sfitti, in particolare nelle località lontane dai centri principali. Sembra che in molti luoghi l'edilizia stia perdendo la domanda, come Birgitt Wüst, caporedattore della rinomata rivista "Immobilien Business", ha recentemente notato nel suo editoriale per il 264° Immobilienbrief. "Da alcuni anni, gli investitori stanno costruendo principalmente appartamenti di tre stanze - probabilmente pensando che questo sia in linea con la tendenza generale verso famiglie più piccole", analizza. Gli investitori stanno quindi seguendo il presupposto che questa dimensione di appartamento è una soluzione adatta sia per le famiglie composte da più persone che per quelle piccole. Le famiglie, tuttavia, hanno bisogno di più spazio abitativo di tre stanze, e per i single l'affitto di un tale appartamento è probabilmente troppo caro. Tuttavia, cifre recenti del fornitore di servizi immobiliari Homegate mostrano che un numero crescente di acquirenti è interessato ai piccoli appartamenti. Quindi gli investitori non hanno del tutto torto.

Lontano da una carenza di alloggi
La società privata e indipendente di consulenza e ricerca Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) è anche dell'opinione che la costruzione sta avvenendo sempre più su una base di stock - e bypassando il mercato. Ogni anno, questa società compila importanti cifre chiave sullo sviluppo del mercato immobiliare svizzero nell'Almanacco Immobiliare Svizzera, anche suddivise per regione. Nell'edizione del 2018, gli autori notano che non solo i posti liberi stanno aumentando come risultato della costruzione incontrollata per lo stock, ma gli affitti di mercato stanno anche diminuendo nei mercati della domanda. Da un lato, i vecchi edifici sono colpiti, ma anche "edifici nuovi progettati in modo scorretto", secondo il rapporto. Secondo la FPRE, è improbabile che questa situazione torni alla normalità nel prossimo futuro.

L'equazione "buona economia = alta immigrazione = crescente domanda di alloggi" non è più vera. La crescita economica si ottiene sempre di più aumentando la produttività - e questo non richiede necessariamente più lavoratori. Ecco perché l'immigrazione e quindi la domanda di alloggi è in calo. "Gli autori dell'Almanacco immobiliare 2018 scrivono: "Questo probabilmente significa che la carenza di alloggi nelle principali località centrali non si attenuerà, ma non si prevede nemmeno che peggiori, e che i posti vacanti nelle località meno centrali, che sono aumentati bruscamente negli ultimi anni, potrebbero non essere ridotti così rapidamente come sperato.

La proprietà della casa: una questione di sostenibilità finanziaria
E che dire della proprietà della casa? Il mercato è abbastanza stabile lì. Anche se la Banca nazionale svizzera avverte regolarmente di una "bolla immobiliare", i prezzi delle case unifamiliari, ad esempio, sono rimasti da tempo allo stesso livello o sono addirittura in leggero calo - lo Swiss Real Estate Offer Index ha addirittura mostrato un calo dei prezzi di offerta delle case unifamiliari di oltre il 3% nell'estate 2018. Attualmente, una casa unifamiliare costa 6259 franchi al metro quadrato (al 7.9.2018), che è però ben 60 franchi in più rispetto all'anno precedente. Questo è in linea con l'osservazione della FPRE che i prezzi sono tornati a salire dal 2017. Nel complesso, l'offerta e la domanda di case unifamiliari sono equilibrate. Nel caso degli appartamenti occupati dai proprietari (condomini), invece, c'è un eccesso di offerta locale. Il problema, secondo la FPRE, sta anche nel fatto che "una parte significativa della domanda continua ad essere esclusa dal mercato, perché le famiglie o non soddisfano le linee guida di accessibilità o possono portare troppo poco capitale.

Molti spazi per uffici non ottimali per le PMI
Ciò che si applica agli immobili residenziali si applica anche in modo simile agli spazi per uffici. Anche qui, c'è un'alta disponibilità di spazi liberi, sia in edifici di nuova costruzione che in quelli esistenti. Ci sono due ragioni principali per questo: Da un lato, molti nuovi spazi sono stati creati negli ultimi anni; dall'altro, ci sono un certo numero di vere e proprie "terre desolate per gli uffici" perché questi uffici non soddisfano più le esigenze di oggi. Lì sono richiesti concetti di uso alternativo - o completa demolizione o nuova costruzione. Secondo Fahrländer Partner Raumentwicklung, tuttavia, la tendenza "più occupazione in ufficio = maggiore domanda di spazio per uffici" è destinata a continuare. La crescita ininterrotta del settore terziario sulla scia della trasformazione digitale non è l'ultimo dei responsabili. Ma è proprio qui che sembra aprirsi un varco: L'offerta disponibile di spazi per uffici non corrisponde ai bisogni di coloro che li richiedono, specialmente le PMI. Secondo uno studio dell'Istituto per i servizi finanziari Zug IFZ dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna, i fornitori sanno troppo poco di questo gruppo di clienti. Di conseguenza, i posti liberi di spazi grandi e piccoli stanno aumentando, mentre le PMI sono costrette ad affittare uffici non ottimali o ad organizzarsi in cluster. Un'analisi di mercato dei ricercatori dell'IFZ mostra che le piccole imprese in particolare - e con oltre il 90% costituiscono la maggior parte delle circa 580.000 imprese in Svizzera - si trovano tra l'incudine e il martello con richieste di affitto tra 150 e 750 metri quadrati. Sono troppo grandi per beneficiare di modelli di operatori come il coworking e troppo piccoli per agire come unici affittuari. In un portafoglio campione, le PMI con locali in media di 280 metri quadrati rappresentano più di un terzo dei contratti. La gamma dei settori di attività delle PMI è molto ampia. Nel portafoglio del campione, le locazioni di spazi per uffici delle PMI sono distribuite in 48 settori, più della metà dei quali non sono considerati settori di uffici tradizionali. Ciò significa che queste PMI sono alla ricerca di spazi di piccole dimensioni e utilizzabili in modo flessibile per uffici e per la logistica, la produzione su piccola scala o la vendita.

Raggiungere di più le PMI come inquilini
Soprattutto le PMI di recente costituzione e in rapida crescita sono alla ricerca di uffici. Nelle interviste qualitative, i ricercatori dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna hanno potuto dimostrare che le PMI si lamentavano della qualità delle informazioni fornite dai locatori, ma gli intervistati non si rivolgevano comunque a un agente immobiliare o ad altri esperti per chiedere aiuto, anche se loro stessi non avevano alcuna conoscenza immobiliare. Tuttavia, il processo decisionale e la definizione dei desideri per i nuovi locali avvengono nelle aziende molto prima della ricerca, il "customer journey" inizia molto prima. Sarebbe quindi consigliabile che i fornitori costruissero relazioni a lungo termine con le PMI. Gli autori dello studio raccomandano anche che i locatori di spazi per uffici forniscano più informazioni di base sulle locazioni, spieghino i vantaggi dei nuovi layout di uffici per le PMI, e offrano guide, liste di controllo per la ricerca e video corsi.