Offre excédentaire ou demande excédentaire ?

Toute personne qui souhaite investir son argent de manière rentable est actuellement passionnée par l'immobilier. C'est également le cas pour divers investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension. Par exemple, la caisse de retraite de la Raiffeisenbank construit un ensemble de 60 appartements locatifs dans l'ouest de la ville de Saint-Gall. À quelques centaines de mètres de là, un autre grand projet est en cours de construction, avec plus de 150 appartements de 2 à 5,5 pièces. Le client est la Caisse de pension du canton de Zurich (BVK). L'intention est évidente : les revenus locatifs sont destinés à générer des rendements qui sont depuis longtemps devenus inaccessibles avec d'autres produits d'investissement.

Des appartements à contre-courant ?
Les quartiers de l'ouest de la ville de Gallus vont donc connaître une augmentation massive du nombre d'habitants - si tous les appartements peuvent vraiment être loués à temps. Parce qu'à cet égard, les choses ne se présentent pas très bien dans toute la Suisse. Dans d'autres villes et communautés rurales également, de nombreux nouveaux bâtiments sont inoccupés. Selon un récent rapport de marché du Crédit Suisse, environ 72 000 appartements sont actuellement vacants, en particulier dans des lieux éloignés des grands centres. Il semble que dans de nombreux endroits, la construction manque à la demande, comme l'a récemment constaté Birgitt Wüst, rédactrice en chef du célèbre magazine "Immobilien Business", dans son éditorial pour la 264e édition de l'Immobilienbrief. "Depuis quelques années, les investisseurs construisent principalement des appartements de trois pièces - probablement dans l'idée que cela correspond à la tendance générale vers des ménages plus petits", analyse-t-elle. Les investisseurs partent donc du principe que cette taille d'appartement est une solution appropriée pour les ménages composés de plusieurs personnes et les petits ménages. Les familles ont toutefois besoin de plus d'espace que trois pièces et, pour les personnes seules, le loyer d'un tel appartement est probablement trop élevé. Cependant, des chiffres récents du prestataire de services immobiliers Homegate montrent qu'un nombre croissant d'acheteurs s'intéressent aux petits appartements. Les investisseurs n'ont donc pas entièrement tort.

Loin d'une pénurie de logements
La société privée et indépendante de conseil et de recherche Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) est également d'avis que la construction se fait de plus en plus sur la base de stocks - et en contournant le marché. Chaque année, cette société compile dans l'Almanach immobilier de la Suisse les chiffres clés de l'évolution du marché immobilier suisse, également ventilés par région. Dans l'édition de 2018, les auteurs notent que non seulement le nombre de postes vacants augmente en raison de la construction non contrôlée de stocks, mais que les loyers du marché baissent également sur les marchés de la demande. D'une part, les anciens bâtiments sont touchés, mais aussi "les nouveaux bâtiments mal conçus", selon le rapport. Selon le FPRE, il est peu probable que cette situation revienne à la normale dans un avenir prévisible.

L'équation "bonne économie = forte immigration = demande croissante de logements" n'est plus vraie. La croissance économique est de plus en plus souvent obtenue par une augmentation de la productivité - et cela ne nécessite pas nécessairement plus de travailleurs. C'est pourquoi l'immigration et donc la demande de logement sont également en baisse. "Les auteurs de l'Almanach de l'immobilier 2018 écrivent : "Cela signifie probablement que la pénurie de logements dans les principaux lieux centraux ne se résorbera pas, mais qu'elle ne devrait pas non plus s'aggraver, et que les logements vacants dans les lieux moins centraux, qui ont fortement augmenté ces dernières années, pourraient ne pas être réduits aussi rapidement qu'on l'espère.

L'accession à la propriété : une question de viabilité financière
Et qu'en est-il de l'accession à la propriété ? Le marché y est assez stable. Bien que la Banque nationale suisse mette régulièrement en garde contre une "bulle immobilière", les prix des maisons individuelles, par exemple, sont restés au même niveau depuis un certain temps ou sont même en légère baisse - l'indice suisse de l'offre immobilière a même montré une baisse des prix des offres pour les maisons individuelles de plus de 3 % en été 2018. Actuellement, une maison individuelle coûte 6259 francs par mètre carré (au 7.9.2018), ce qui représente toutefois une bonne soixantaine de francs de plus que l'année précédente. Ceci est conforme à l'observation du FPRE selon laquelle les prix augmentent à nouveau depuis 2017. Dans l'ensemble, l'offre et la demande de maisons individuelles sont équilibrées. Dans le cas des appartements occupés par leurs propriétaires (copropriétés), en revanche, il existe une surabondance locale. Le problème, selon le FPRE, réside également dans le fait qu'"une partie importante de la demande continue d'être exclue du marché, soit parce que les ménages ne répondent pas aux critères d'accessibilité financière, soit parce qu'ils ne peuvent pas apporter suffisamment de fonds propres.

De nombreux espaces de bureaux sous-optimaux pour les PME
Ce qui s'applique à l'immobilier résidentiel s'applique également de manière similaire aux espaces de bureaux. Ici aussi, il y a une grande disponibilité d'espaces vacants, tant dans les nouveaux bâtiments que dans les bâtiments existants. Il y a deux raisons principales à cela : D'une part, beaucoup de nouveaux espaces ont été créés ces dernières années ; d'autre part, il existe un certain nombre de véritables "friches de bureaux" car ces bureaux ne répondent plus aux exigences actuelles. Des concepts d'utilisation alternatifs y sont requis - ou une démolition complète ou une nouvelle construction. Selon le Fahrländer Partner Raumentwicklung, cependant, la tendance "plus d'emplois de bureau = plus de demande d'espaces de bureau" devrait se poursuivre. La croissance ininterrompue du secteur tertiaire dans le sillage de la transformation numérique n'en est pas la moindre des raisons. Mais c'est précisément là qu'un fossé semble se creuser : L'offre de bureaux disponibles ne correspond pas aux besoins de ceux qui en font la demande, en particulier les PME. Selon une étude de l'Institut des services financiers de Zoug IFZ de la Haute école spécialisée de Lucerne, les prestataires en savent trop peu sur ce groupe de clients. En conséquence, les espaces vacants, petits et grands, se multiplient, tandis que les PME sont contraintes de louer des bureaux sous-optimaux ou de s'organiser en grappes. Une analyse de marché réalisée par des chercheurs de l'IFZ montre que les petites entreprises en particulier - et à plus de 90 %, elles représentent la plus grande partie des quelque 580 000 entreprises en Suisse - se trouvent entre le marteau et l'enclume avec des demandes de location de 150 à 750 mètres carrés. Ils sont trop grands pour bénéficier de modèles d'exploitation tels que le coworking et trop petits pour agir en tant que locataires uniques. Dans un portefeuille échantillon, les PME disposant de locaux d'une superficie moyenne de 280 mètres carrés représentent plus d'un tiers des contrats. L'éventail des domaines d'activité des PME est très large. Dans le portefeuille de l'échantillon, les baux de bureaux des PME sont répartis entre 48 secteurs, dont plus de la moitié ne sont pas considérés comme des secteurs de bureaux traditionnels. Cela signifie que ces PME recherchent des espaces de bureau, de logistique, de production à petite échelle ou de vente, à petite échelle et utilisables de manière flexible.

Atteindre davantage les PME en tant que locataires
Les PME nouvellement établies et à croissance rapide, en particulier, recherchent des bureaux. Lors d'entretiens qualitatifs, les chercheurs de la Haute école spécialisée de Lucerne ont pu montrer que les PME se plaignaient de la qualité des informations fournies par les propriétaires, mais les personnes interrogées ne se sont néanmoins pas tournées vers un agent immobilier ou d'autres experts pour les aider, même si elles n'avaient elles-mêmes aucune connaissance en matière d'immobilier. Cependant, le processus de décision et la définition des souhaits de nouveaux locaux ont lieu dans les entreprises bien avant la recherche, le "voyage du client" commence bien plus tôt. Il serait donc souhaitable que les fournisseurs établissent des relations à long terme avec les PME. Les auteurs de l'étude recommandent également que les loueurs de bureaux fournissent davantage d'informations générales sur les baux, expliquent les avantages des nouveaux aménagements de bureaux pour les PME et proposent des guides, des listes de recherche et des cours vidéo.